박철성 대기자 〈리서치센터 국장·칼럼니스트〉

〈쿠팡 물류센터 화재〉 돈의 권리는 등기됐다…2025년 용도변경 때 안전 책임은 어디 있었나

■ 5850억원 건물에 채권최고액 4111억2000만원 근저당권

■ 쿠팡, 3833억원 전세권 설정…2034년 6월까지 사용권 확보

■ 개발법인에 254억6900만원 투자…단순 임차인과 거리

■ 화재 1년2개월 전 용도변경, 변경 대상 층·용도는 비공개

▲지난 7월18일 화재가 시작된 인천 서해구 석남동 쿠팡32물류센터에서 20일 오전 소방당국이 진화작업을 벌이고 있다. 큰 불길을 잡는 데 약 61시간이 걸렸다. 본지는 국토교통부 건축데이터를 통해 이 건물과 주소·연면적이 일치하는 창고시설이 화재 1년2개월 전인 2025년 5월14일 용도변경 허가를 받은 사실을 확인했다. 사진=뉴시스

■ 건물주는 펀드였다

쿠팡은 불이 난 건물의 주인이 아니었다.

건물은 이지스자산운용이 운용하는 부동산펀드 소유였다.

쿠팡은 건물 대부분을 장기 사용한 운영자였다.

그러나 단순 임차인도 아니었다.

쿠팡은 개발사업을 진행한 쿠거인더주피에프브이 주식회사〈Cougar in the Zoo PFV Co., Ltd., 이하 쿠거인더주PFV〉 유상증자에 참여해 254억6900만원을 투자했다.

쿠거인더주PFV는 쿠팡 관계사로 편입됐다.

▲국토교통부 건축HUB에서 인천 서구 석남동 224-8번지를 조회한 결과 ‘인천 석남 혁신물류센터’라는 건물명이 확인됐다. 같은 주소에는 서로 다른 관리허가대장관리번호를 가진 인허가 기록 5건이 표시돼 있다. 화면=국토교통부 건축HUB 캡처

■ 화재 1년2개월 전 용도변경

산업의역군 화면에는 인천 서구 석남동 224-8번지 창고시설의 허가 구분이 용도변경으로 표시돼 있다.

주용도는 창고시설이다.

연면적은 29만9308.30㎡다.

건축허가일은 2025년 5월14일이다.

건축HUB에서 같은 주소를 검색하면 건물명은 인천 석남 혁신물류센터로 나온다.

주소와 건물명이 일치한다.

연면적도 화재 건물의 알려진 규모와 같다.

▲국토교통부 건축행정시스템 자료를 가공한 산업의역군 화면에는 인천 서구 석남동 224-8번지 창고시설의 허가 구분이 ‘용도변경’으로 표시돼 있다. 주용도는 창고시설, 연면적은 29만9308.30㎡이며 건축허가일은 2025년 5월14일이다. 다만 변경 대상 층과 변경 전후 용도는 공개되지 않았다. 화면=산업의역군 캡처

■ 허가는 나왔고 내용은 없었다

공개 자료로 용도변경 사실은 확인됐다.

그러나 무엇을 바꿨는지는 나오지 않았다.

어느 층을 바꿨는가.

변경 전후 용도는 무엇인가.

화재가 시작된 6층도 대상이었는가.

다층 선반이나 작업공간이 변경됐는가.

용도변경이 화재 원인이라고 단정할 수는 없다.

최신 소방기준이 건물 전체에 자동 적용되는 것도 아니다.

그러나 허가권자와 소방당국은 답해야 한다.

소방시설 변경이 수반됐는가.

관할 소방기관과 협의했는가.

창고시설 화재안전기준을 누가 검토했는가.

답은 용도변경 허가서와 변경도면, 소방 검토 문서에 있다.

■ 5850억원 건물에 담보 4111억원

인천 석남 혁신물류센터의 거래가격은 5850억원이다.

건물과 토지에는 채권최고액 4111억2000만원의 근저당권이 설정됐다.

산업은행과 하나은행, 신한은행, 현대해상화재보험, DB손해보험, 전북은행 등 6개 금융회사가 담보권자다.

채권최고액은 실제 대출잔액과 다르지만 거래가격의 약 70퍼센트다.

이 건물은 물류센터이면서 대형 금융자산이었다.

■ 쿠팡은 3833억원 전세권자였다

쿠팡은 건물에 3833억835만310원의 전세권을 설정했다.

존속기간은 2024년 3월13일부터 2034년 6월12일까지다.

쿠팡은 10년3개월 동안 건물을 사용할 수 있는 등기된 권리를 확보했다.

전세권 금액은 거래가격의 약 65.5퍼센트다.

쿠팡은 운영자였다.

개발법인 투자자였다.

3833억원의 전세권을 가진 장기 권리자였다.

단순 임차인이라고만 부르기 어려운 이유다.

■ 돈의 권리는 등기됐다

건물주는 부동산펀드였다.

6개 금융회사는 건물과 토지를 담보로 잡았다.

쿠팡은 2034년까지 전세권을 확보했다.

소유권.

근저당권.

전세권.

돈과 사용 권리는 숫자와 날짜로 등기됐다.

그러나 화재안전 설비를 누가 보강해야 했는지.

용도변경을 누가 신청했는지.

소방시설 공사비를 누가 부담하기로 했는지는 공개되지 않았다.

저수조와 소방펌프, 주 배관, 방화구획 등 고정설비의 책임은 계약에 따라 갈릴 수 있다.

상품 적재와 랙 배치, 방재실과 화재수신기 관리는 운영자의 책임선과 맞닿아 있다.

현재의 다층 선반과 작업구조가 허가도면에 반영됐는지도 확인되지 않았다.

돈의 권리는 등기됐다.

그러나 2025년 5월14일 무엇을 바꿨고 누가 안전을 검토했는지는 공개되지 않았다.

그 답은 용도변경 허가서와 설계도면, 계약서에 적혀 있다.

제보 및 반론 : pcseong@naver.com

아래는 위 기사를 영문으로 옮긴 전문입니다. 이해를 돕기 위한 참고용 번역으로, 일부 표현에는 원문의 뉘앙스와 차이가 있을 수 있습니다.

The following is a reference translation generated for reader convenience. Some nuances may differ from the original Korean text.

〈Coupang Logistics Center Fire〉 Property Rights Were Registered—But Where Was Safety Responsibility When the Building’s Use Was Changed in 2025?

■ KRW 411.12 billion maximum secured claim registered on the KRW 585 billion building

■ Coupang secured a KRW 383.3 billion jeonse right through June 2034

■ Coupang invested KRW 25.469 billion in the development company, distancing itself from the role of a mere tenant

■ Change-of-use permit issued 14 months before the fire, but affected floors and previous and revised uses remain undisclosed

By Park Cheol-seong, Veteran Journalist / Director of the Research Center · Columnist

▲Firefighters work to extinguish the blaze at Coupang Logistics Center No. 32 in Seongnam-dong, Seohae-gu, Incheon, on the morning of July 20, two days after the fire began. It took approximately 61 hours to bring the main flames under control. An examination of Ministry of Land, Infrastructure and Transport building data found that a warehouse matching the address and gross floor area of the burned facility received a change-of-use permit on May 14, 2025, 14 months before the fire. Photo=Newsis

■ The owner was a real estate fund

Coupang did not own the building that burned.

The property was owned by a real estate fund managed by IGIS Asset Management.

Coupang was the operator that used most of the building on a long-term basis.

But Coupang was not merely an unrelated tenant.

It invested KRW 25.469 billion through a rights offering by Cougar in the Zoo PFV Co., Ltd., hereinafter Cougar in the Zoo PFV, the company that carried out the development project.

Cougar in the Zoo PFV was subsequently incorporated as a Coupang affiliate.

▲A search of 224-8 Seongnam-dong, Seo-gu, Incheon, on the Ministry of Land, Infrastructure and Transport’s Building HUB confirmed the building name as “Incheon Seongnam Innovation Logistics Center.” Five permit records with different management numbers appear under the same address. Screen capture=Ministry of Land, Infrastructure and Transport Building HUB

■ Change of use approved 14 months before the fire

The Saneobui Yeokgun screen lists a warehouse facility at 224-8 Seongnam-dong, Seo-gu, Incheon, under the permit category “change of use.”

Its principal use is listed as a warehouse facility.

Its gross floor area is 299,308.30 square meters.

The building permit date is May 14, 2025.

A search of the same address on Building HUB identifies the property as the Incheon Seongnam Innovation Logistics Center.

The address and building name match.

The gross floor area also corresponds to the reported size of the building that burned.

▲A screen from Saneobui Yeokgun, which processes data from the national building administration system, lists the warehouse facility at 224-8 Seongnam-dong, Seo-gu, Incheon, under the permit category “change of use.” Its principal use is a warehouse facility, its gross floor area is 299,308.30 square meters, and its building permit date is May 14, 2025. The publicly available screen does not disclose the floors affected or the uses before and after the change. Screen capture=Saneobui Yeokgun

■ The permit is public, but its contents are not

The public data confirms that a change-of-use permit was issued.

But it does not show what was changed.

Which floors were affected?

What were the uses before and after the change?

Was the sixth floor, where the fire reportedly began, included?

Were multi-level racks or work areas altered?

There is no basis at this stage to conclude that the change of use caused the fire.

Nor does a change of use automatically require the latest fire-safety standards to be applied to the entire building.

But the permitting authority and fire authorities must answer key questions.

Did the change require alterations to fire-protection facilities?

Was the relevant fire authority consulted?

Who reviewed the application of warehouse fire-safety standards?

The answers are contained in the change-of-use permit, revised drawings and fire-safety review documents.

■ KRW 411.1 billion secured against a KRW 585 billion building

The Incheon Seongnam Innovation Logistics Center was valued at KRW 585 billion in the transaction.

A maximum secured claim of KRW 411.12 billion was registered over the land and building.

The secured creditors were six financial institutions: Korea Development Bank, Hana Bank, Shinhan Bank, Hyundai Marine & Fire Insurance, DB Insurance and Jeonbuk Bank.

The maximum secured claim is not the same as the actual outstanding loan balance.

Even so, it amounts to approximately 70 percent of the transaction price.

The building was not only a logistics center.

It was also a major financial asset pledged as collateral.

■ Coupang held a KRW 383.3 billion jeonse right

Coupang registered a jeonse right worth KRW 383,308,350,310 over the building.

The right runs from March 13, 2024, through June 12, 2034.

Coupang secured a registered right to use the building for 10 years and three months.

The value of the jeonse right was approximately 65.5 percent of the transaction price.

Coupang was the operator.

It was an investor in the development company.

It was also a long-term rights holder with a KRW 383.3 billion registered jeonse interest.

That is why it is difficult to describe Coupang as merely a tenant.

■ The financial rights were registered

The building was owned by a real estate fund.

Six financial institutions held security over the land and building.

Coupang secured a jeonse right through 2034.

Ownership.

Mortgage rights.

Jeonse rights.

The financial and usage rights were registered with exact figures and dates.

What has not been disclosed is who was responsible for upgrading the fire-safety facilities.

It is also unclear who applied for the change of use and who agreed to bear the cost of fire-protection work.

Responsibility for fixed systems such as water tanks, fire pumps, main piping and fire compartments may be divided by contract.

Responsibility for product storage, rack placement, the fire-control room and alarm systems is closely connected to the operator.

It also remains unclear whether the current multi-level racks and work structures were reflected in the approved drawings.

The financial rights were registered.

But what was changed on May 14, 2025, and who reviewed the building’s safety have not been disclosed.

The answers are contained in the change-of-use permit, design drawings and contracts.

Tips and responses: pcseong@naver.com