박철성 대기자 〈리서치센터 국장·칼럼니스트〉

[현미경] 부동산 PF 6000억 조달 ‘지원사례’라는데…주금공은 얼마까지 갚나

■ 금융위 “약 2700세대·6000억원 조달”…블록별 합계는 2567세대

■ 실제 보증승인액·보증비율·최대 대위변제액은 현장점검 자료에 없어

■ ‘건축 공사비 플러스 PF보증’ 4조원→5조원…김포 승인액은 자료에 없어

■ 보증비율 90∼95%→100%, 2027년 말까지 한시 확대

■ 수도권 PF 325곳 밀착관리…사업장 목록·공적보증 잔액 공개해야

▲이억원 금융위원장과 김포 풍무역세권 개발지도를 합성했다. 주금공 PF 사업자보증을 활용한 B4·B5·C5블록은 약 6000억원을 조달했지만 실제 보증승인액과 최대 대위변제액은 금융위 현장점검 자료에 담기지 않았다. 그래픽=AI 생성

성과의 숫자는 공개됐다.

하지만 책임의 숫자는 공개되지 않았다.

정부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 활용해 약 6000억원을 조달했다고 밝혔다.

경기 김포 풍무역세권 주택사업이다.

그러나 금융위 자료에는 조달 성과만 있고 주금공의 보증책임 규모는 없다.

실제 보증승인액과 보증비율은 이번 현장점검 자료에서 확인되지 않는다.

보증사고가 발생했을 때 부담할 최대 대위변제액도 빠졌다.

이억원 금융위원장은 지난 10일 김포 풍무역세권 도시개발사업 현장을 찾았다.

지난 8월13일 발표한 부동산 금융 종합대책의 후속 점검이다.

호반건설과 호반산업은 B4·B5·C5블록에서 주금공 PF 사업자보증을 활용했다.

이를 기반으로 약 6000억원을 조달했다.

정부나 주금공이 현금 6000억원을 직접 투입한 것은 아니다.

금융회사가 대출하고 주금공이 보증하는 구조다.

■ ‘약 2700세대’…합계는 2567세대

금융위는 해당 사업을 약 2700세대 규모라고 설명했다.

그러나 자료에 기재된 규모는 B4 660세대, B5 956세대, C5 951세대다.

합계는 2567세대다.

6000억원을 2567세대로 단순 환산하면 세대당 약 2억3374만원이다.

사업 규모를 가늠하기 위한 수치다.

세대별 대출액이나 보증액을 뜻하지 않는다.

■ 추가 사업비 보증액도 없다

사업일정이 지연되면서 금융비용이 늘었다.

공사비와 사업비도 상승했다.

사업자들은 ‘건축 공사비 플러스 PF보증’을 활용해 추가 사업비를 조달했다.

정부는 이 상품의 보증 공급 규모를 4조원에서 5조원으로 확대하기로 했다.

그러나 김포 세 사업장에 승인된 금액은 이번 자료에 없다.

추가 보증이 기존 보증의 증액인지도 확인되지 않는다.

조건변경인지 별도의 신규 보증인지도 알 수 없다.

최초 총사업비와 현재 총사업비도 이번 자료에서 확인되지 않는다.

공사비와 금융비용의 증가액 역시 빠졌다.

■ 100% 보증…김포 적용 여부는 없어

정부는 PF보증 등 세 상품의 보증비율을 기존 90∼95%에서 100%로 확대하기로 했다.

적용 시한은 2027년 말까지다.

보증비율이 높아지면 금융회사의 신용위험은 줄어든다.

보증기관의 잠재적 책임은 커질 수 있다.

다만 100%가 대출액이나 사업 손실 전액을 무조건 보전한다는 뜻은 아니다.

실제 책임액은 보증승인액과 보증약정 등에 따라 달라진다.

김포 세 블록에 적용된 보증비율은 이번 자료에 없다.

사업자가 대출을 갚지 못하고 이행요건이 충족되면 주금공이 대신 갚는다.

대위변제다.

이후 구상권을 행사하지만 회수 여부와 시점은 별개다.

■ 3년간 공적 PF보증 86조원

정부는 주금공과 주택도시보증공사의 PF보증 공급계획을 내놨다.

2026년 23조원, 2027년 33조원, 2028년 30조원이다.

3년 합계는 86조원이다.

직전 3년간 연평균 13조1000억원에서 향후 3년간 연평균 28조7000억원으로 늘어난다.

약 2.2배다.

다만 86조원은 3년간 공급계획이다.

현재 보증잔액이나 확대 이후 예상 잔액은 별도로 제시되지 않았다.

■ 금융위·주금공이 답해야 할 다섯 가지

김포 세 사업장을 현재 부실사업장으로 볼 근거는 없다.

B4와 B5의 분양률은 각각 100%다.

C5는 99%다.

그러나 높은 분양률이 보증책임의 비공개를 설명해주지는 않는다.

김포 사례를 금융지원 성과로 제시하려면 다섯 가지에 답해야 한다.

첫째, 약 6000억원은 실제 대출 실행액인가, 대출약정액인가.

기존 PF대출과 추가 사업비 대출을 모두 합산했는가.

둘째, B4·B5·C5블록별 보증승인액과 보증비율은 얼마인가.

각각의 보증승인일과 만료일은 언제인가.

셋째, 기존 PF보증과 건축 공사비 플러스 PF보증의 블록별 승인액은 얼마인가.

추가 보증은 증액·조건변경·신규 보증 가운데 어떤 방식인가.

넷째, 김포 세 사업장에 100% 보증이 적용됐는가.

보증사고가 발생하면 주금공은 얼마까지 대신 갚는가.

다섯째, 수도권 325개 사업장의 명칭·소재지·사업단계는 무엇인가.

전체 PF 대출잔액과 공적보증 잔액은 얼마인가.

100% 보증 적용 사업장은 몇 곳인가.

추가 금융지원이 필요하거나 유의·부실우려로 분류된 사업장은 몇 곳인가.

금융위와 주금공이 반드시 공개해야 할 숫자다.

제보 및 반론 pcseong@naver.com

아래는 위 기사를 영문으로 옮긴 전문입니다. 이해를 돕기 위한 참고용 번역으로, 일부 표현에는 원문의 뉘앙스와 차이가 있을 수 있습니다.

The following is a reference translation generated for reader convenience. Some nuances may differ from the original Korean text.

[Under the Microscope] Real Estate PF Project Raised KRW 600 Billion as a “Support Case”…How Much Could HF Be Required to Pay?

■ FSC says “about 2,700 housing units and KRW 600 billion raised”…block-by-block total is 2,567 units

■ Actual guarantee approvals, guarantee ratios and maximum potential payments absent from site-inspection materials

■ “Construction Cost Plus PF Guarantee” program expanded from KRW 4 trillion to KRW 5 trillion…amount approved for Gimpo not disclosed

■ Guarantee ratio temporarily raised from 90–95% to 100% through the end of 2027

■ FSC closely monitoring 325 PF projects in the Seoul metropolitan area…project list and public-guarantee balances should be disclosed

By Park Cheol-seong, Veteran Journalist

Director of the Research Center · Columnist

▲Financial Services Commission Chairman Lee Eog-weon and a map of the Pungmu Station Area development project in Gimpo have been combined in this graphic. Blocks B4, B5 and C5 raised approximately KRW 600 billion using Korea Housing Finance Corporation PF project guarantees. However, HF’s actual guarantee approvals and maximum potential payment in the event of a guarantee claim were not included in the FSC’s site-inspection materials. Graphic generated by AI

The number showing the achievement was disclosed.

But the number showing the liability was not.

The government said approximately KRW 600 billion had been raised using real estate project-financing guarantees.

The financing was for the Pungmu Station Area housing project in Gimpo, Gyeonggi Province.

The FSC materials, however, present only the financing achievement.

They do not show the scale of HF’s guarantee exposure.

The actual guarantee approvals and guarantee ratios cannot be confirmed from the site-inspection materials.

The maximum amount HF could be required to pay if a guarantee claim arises is also missing.

FSC Chairman Lee Eog-weon visited the Pungmu Station Area urban development site in Gimpo on Sept. 10.

The visit was a follow-up inspection under the government’s comprehensive real estate finance measures announced on Aug. 13.

Hoban Construction and Hoban Industrial used HF’s PF project guarantees for Blocks B4, B5 and C5.

Based on those guarantees, they raised approximately KRW 600 billion.

Neither the government nor HF directly injected KRW 600 billion in cash.

Financial institutions extended the loans, while HF guaranteed them.

■ “About 2,700 Units”…Actual Total Is 2,567

The FSC described the project as comprising approximately 2,700 housing units.

The figures in its materials, however, are 660 units in Block B4, 956 in B5 and 951 in C5.

The total is 2,567 units.

Dividing KRW 600 billion by 2,567 produces a simple estimate of approximately KRW 234 million per unit.

This figure serves only to illustrate the project’s scale.

It does not represent the loan or guarantee amount allocated to each unit.

■ Additional Project-Cost Guarantee Amount Also Missing

Financing costs increased as the project schedule was delayed.

Construction costs and overall project expenses also rose.

The developers used the “Construction Cost Plus PF Guarantee” program to raise additional project funds.

The government decided to expand the program’s guarantee supply from KRW 4 trillion to KRW 5 trillion.

The materials, however, do not state how much was approved for the three Gimpo projects.

It is also unclear whether the additional guarantee involved an increase to the existing guarantee.

The materials do not show whether it was a change in terms or a separate new guarantee.

Neither the original nor the current total project cost can be confirmed.

The increases in construction and financing costs are also absent.

■ Guarantee Ratio Raised to 100%…No Figure for Gimpo

The government decided to raise the guarantee ratio for three products, including PF guarantees, from 90–95% to 100%.

The measure will remain in effect through the end of 2027.

A higher guarantee ratio reduces the credit risk borne by financial institutions.

It may increase the potential liability of the guarantor.

A 100% ratio, however, does not necessarily mean that the entire loan or every project loss will be covered unconditionally.

The actual liability depends on the approved guarantee amount and the terms of the guarantee agreement.

The ratio applied to the three Gimpo blocks is not included in the materials.

If a developer fails to repay its loan and the conditions for honoring the guarantee are met, HF pays the financial institution on the borrower’s behalf.

This is a payment under guarantee, followed by subrogation.

HF may then exercise its right of recourse.

Whether and when the money can be recovered is a separate question.

■ KRW 86 Trillion in Public PF Guarantees Over Three Years

The government announced its PF guarantee supply plan for HF and the Korea Housing and Urban Guarantee Corporation.

The figures are KRW 23 trillion in 2026, KRW 33 trillion in 2027 and KRW 30 trillion in 2028.

The three-year total is KRW 86 trillion.

The annual average will rise from KRW 13.1 trillion over the previous three years to KRW 28.7 trillion over the next three.

That is an increase of approximately 2.2 times.

The KRW 86 trillion figure, however, is a three-year supply plan.

The current outstanding guarantee balance and the projected balance after the expansion were not separately presented.

■ Five Questions the FSC and HF Must Answer

There is no basis for classifying the three Gimpo projects as distressed at present.

The sales rates for Blocks B4 and B5 are both 100%.

The rate for C5 is 99%.

High sales rates, however, do not explain the nondisclosure of the guarantee exposure.

If the Gimpo project is to be presented as a successful case of financial support, five questions must be answered.

First, does the approximately KRW 600 billion refer to loans already disbursed or loan commitments?

Does it combine the original PF loans and the additional project-cost financing?

Second, what are the approved guarantee amounts and guarantee ratios for Blocks B4, B5 and C5?

When was each guarantee approved, and when does it expire?

Third, what are the approved amounts for the original PF guarantees and the Construction Cost Plus PF Guarantees for each block?

Was the additional guarantee structured as an increase, a change in terms or a new guarantee?

Fourth, was the 100% guarantee ratio applied to the three Gimpo projects?

If a guarantee claim arises, what is the maximum amount HF could be required to pay?

Fifth, what are the names, locations and development stages of the 325 PF projects in the Seoul metropolitan area?

What are their total PF loan balance and public-guarantee balance?

How many are covered by the 100% guarantee ratio?

How many require additional financial support or have been classified as precautionary or potentially distressed?

These are figures the FSC and HF must disclose.

Tips and responses: pcseong@naver.com